Die Entscheidung des Berufungsgerichts, dass die Schadensersatzklausel nicht durchsetzbar ist, wenn sie die Rückforderung der Miete für die Restlaufzeit zusätzlich zu der vom neuen Mieter erhaltenen Miete ermöglichte
Wenn Ihnen die berühmte Seinfeld-Episode gefallen hat, in der George Costanza beschuldigt wurde, seine Chips und Dips bei einer Familienbeerdigung „doppelt getaucht“ zu haben, dann werden Sie diesen Beitrag zu schätzen wissen. Der Fall ist Cummings Properties LLC gegen Hines (Mass. Appeals Court, 6. Dezember 2022), wo das Berufungsgericht eine Vertragsstrafenklausel in einem gewerblichen Mietvertrag niederschlug, die es dem Vermieter angeblich ermöglichte, eine hohe Geldstrafe zurückzufordern, obwohl er die Räumlichkeiten weitervermieten konnte. Der Fall ist ein gutes Beispiel dafür, was passieren kann, wenn eine Partei in einem gewerblichen Mietfall etwas zu gierig wird, um Schadensersatz zu verlangen. Cummings Properties, eines der größten gewerblichen Immobilienunternehmen im Großraum Boston, hat den wohlverdienten Ruf, ein übermäßig streitsüchtiger gewerblicher Vermieter zu sein (meiner bescheidenen Meinung nach). Ich habe mich schon mehrmals mit ihnen beschäftigt, und ich kann Ihnen ein paar Geschichten offline erzählen. Wie auch immer, in diesem Fall hat Cummings Büroräume an Darryl Hines vermietet, der ein Constable-/Process-Serving-Geschäft besaß. Hines hatte sich gerade einen lukrativen Vertrag mit dem Mass. Dept. of Revenue gesichert und benötigte ein größeres Büro für das neue Geschäft. Der Pachtvertrag dauerte 5 Jahre und kostete jährlich rund 16.000 US-Dollar. Leider kündigte das DOR nach nur einem Monat nach Beginn des neuen Mietvertrags abrupt den Vertrag mit Hines, was ihn in ernsthafte finanzielle Schwierigkeiten brachte. Hines versuchte, eine Lösung mit Cummings zu finden, aber es weigerte sich, ihn von den Mietverpflichtungen zu entbinden. Hines dann in Verzug. Ein Jahr später konnte Cummings einen neuen Mieter finden und unterzeichnete einen 4-Jahres-Mietvertrag. Cummings verklagte Hines, der eine persönliche Bürgschaft unterzeichnet hatte, auf Schadensersatz in Höhe von rund 82.000 US-Dollar, der den gesamten Restbetrag des 5-Jahres-Mietvertrags darstellt. Der Mietvertrag sah eine ziemlich übliche Beschleunigungs- und Vertragsstrafenbestimmung vor: „Für den Fall, dass … der MIETER mit der Einhaltung oder Erfüllung einer der hierin enthaltenen Bestimmungen in Verzug gerät und dieser Mangel nicht innerhalb von 10 Tagen nach schriftlicher Mitteilung behoben wird, muss der VERMIETER dies tun danach das Recht, ohne weitere Aufforderung, die Laufzeit des Mietverhältnisses für beendet zu erklären und/oder die Sachen des MIETER zu entfernen, ohne Haftung, einschließlich für Hausfriedensbruch oder Wandlung, und unbeschadet sonstiger Rechtsbehelfe Zahlung einer Miete, und ein solcher Verzug dauert 10 Tage nach schriftlicher Mitteilung darüber an, und weil beide Parteien übereinstimmen, dass die Nichtzahlung dieser Beträge einen wesentlichen Verstoß gegen den Mietvertrag darstellt, und weil die Zahlung der Miete in monatlichen Raten alleinig ist Vorteil und Bequemlichkeit des MIETER, dann, zusätzlich zu allen anderen Rechtsmitteln, der Nettogegenwartswert der gesamten Miete, die hierin zum Datum der Mitteilung des MIETER fällig ist, unter Verwendung des veröffentlichten prim Der dann gültige Satz wird sofort als pauschalierter Schadensersatz fällig und zahlbar, da beide Parteien sich einig sind, dass dieser Betrag eine angemessene Schätzung des tatsächlichen Schadens ist, der wahrscheinlich aus einer solchen Verletzung resultieren wird. In den letzten Jahrzehnten gab es zahlreiche Rechtsstreitigkeiten über die Durchsetzbarkeit von Vertragsstrafen für Vertragsstrafen. Diese Klauseln sind im Allgemeinen durchsetzbar, solange sie nicht so unverhältnismäßig zu dem zu erwartenden Schaden sind, dass sie eine Strafe darstellen. Gerichte werden diese Klauseln im Allgemeinen durchsetzen, wenn (1) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses potenzielle Schäden schwer zu bestimmen waren und (2) die Klausel eine vernünftige Prognose des Schadens darstellte, der im Falle eines Verstoßes zu erwarten war. Massachusetts hatte früher eine „Second-Look“-Regel, nach der Richter den Stand der Ereignisse zum Zeitpunkt des Verstoßes berücksichtigen konnten, der SJC stoppte diese Praxis jedoch 1999 zugunsten eines „Single-Look“-Ansatzes, der nur die vorliegenden Umstände berücksichtigt bei Vertragsabschluss. Das fatale Problem für Cummings in diesem Fall bestand darin, dass seine Vertragsstrafen es ihm erlaubten, seinen Kuchen zu haben und ihn auch zu essen. Das heißt, es erlaubte Cummings, die Räumlichkeiten weiterzuvermieten, die Miete vom neuen Mieter ohne Gutschrift oder Verrechnung an Hines einzuziehen und darüber hinaus die gesamte von Hines geschuldete Miete bis zum Ende der 5-Jahres-Frist einzutreiben. Dies ist vergleichbar mit dem „Double Dipping“, das von George Costanza in Seinfeld begangen wurde. Das Berufungsgericht entschied, dass die Klausel ein solches doppeltes Eintauchen zulasse und daher eine unfaire Strafe sei. Was sind also die Erkenntnisse aus diesem Fall? Das Offensichtliche für gewerbliche Vermieter ist, kein Schwein zu sein und einem Kleinunternehmer für Zehntausende von Dollar hinterherzujagen, die über das hinausgehen, was Sie an neuen Pachtgeldern erhalten haben. Was die Ausarbeitung dieser Klauseln betrifft, so ist es schwierig, weil Menschen bisher nicht in der Lage waren, zukünftige Ergebnisse genau vorherzusagen. Ich würde sagen, dass Ihre Vertragsstrafenklausel eine Art Vorbehalt enthalten sollte, dass der Mieter eine Gutschrift für jede von einem neuen Mieter erhaltene Miete erhält und für die Mietdifferenz bis zum Ende der Laufzeit haftet. Hoffentlich würde das funktionieren. Reich
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