Richter Joseph M. Ditkoff
Berufungsrichter Joseph M. Ditkoff entscheidet, dass das Räumungsmoratorium von Boston am 28. Februar 2022 enden muss, aber es bleiben Fragen offen, ob die Stadt ein neues, maßgeschneidertes Moratorium erlassen wird
Die rechtliche Anfechtung des Bostoner Räumungsmoratoriums nahm gerade eine interessante Wendung im Berufungsverfahren. Nachdem die Richterin des Housing Court, Irene Bagdoian, das Moratorium in einer vernichtenden Stellungnahme niederschlug, entschied der Richter des Berufungsgerichts, Joseph Ditkoff, in Anbetracht einer Berufung zusammen mit einem Antrag auf Aussetzung der Boston Public Health Commission, dass das Moratorium spätestens am 28. Februar 2022 enden muss In einem ungewöhnlichen Schritt kommentierte er dann in Diktaten (Bemerkungen, die nicht die Kraft eines rechtlichen Präzedenzfalls haben), dass die Stadt das Moratorium auf der Grundlage des aktuellen Zustands von Covid-19 in der Stadt revidieren und einschränken könnte. Während Vermieteranwälte das Urteil als Gewinn ansehen, kratzen sich viele Anwälte, die im Housing Court praktizieren, am Kopf und versuchen, die Auswirkungen dieses Urteils darauf zu bestimmen, ob Räumungsauszüge jetzt, nach dem 28. Februar oder in Zukunft stattfinden können . Wenn die Stadt versucht, das Moratorium zu revidieren, würde dies sicherlich zu weiteren Rechtsstreitigkeiten (in diesem oder anderen Fällen) darüber führen, ob die aktuelle Covid-19-Pandemie eine weitere Aussetzung der Räumungen in der Stadt rechtfertigt.
Nehmen Sie weg von der Entscheidung
Bei der Schlussfolgerung aus diesem Urteil ist die Verfahrenshaltung wichtig. Bereits im November 2021 errangen Grundbesitzer und Polizisten ein Feststellungsurteil von Richter Bagdoian, dass das Moratorium die Befugnisse des BPHC überschreite. Sie lehnte es ab, dieses Urteil auszusetzen, und die Kommission legte Berufung bei einem einzigen Richter des Berufungsgerichts ein und beantragte eine Aussetzung bei Richter Ditkoff. Ein Antrag auf Aussetzung des Rechtsmittels muss normalerweise vier Kriterien erfüllen: (1) die Wahrscheinlichkeit des Erfolgs des Beschwerdeführers in der Sache; (2) die Wahrscheinlichkeit eines irreparablen Schadens für den Beschwerdeführer, wenn das Gericht die Aussetzung ablehnt; (3) das Fehlen eines erheblichen Schadens für andere Parteien im Falle der Aussetzung; und (4) die Nichtgefährdung des öffentlichen Interesses durch die Gewährung der Aussetzung. Beim ersten Punkt des Tests widersprach Richter Ditkoff Richter Bagdoian. Er hielt das Moratorium für eine „angemessene Gesundheitsverordnung“, die vom BPHC erlassen wurde. Er stellte jedoch fest, dass nach dem einschlägigen Präzedenzfall des Obersten Justizgerichts ein Räumungsmoratorium von sechs Monaten angemessen sei. (Das aktuelle Moratorium hat kein festgelegtes Enddatum). Daher entschied er in diesem Fall nur, dass das Moratorium bis zum 28. Februar 2022 (6 Monate nach Inkrafttreten) in Kraft bleiben würde.
Was kommt als nächstes? Es ist unklar
Was wird also als nächstes passieren? Es sind mehrere Szenarien im Spiel. Richter Ditkoff erklärte in dicta: „Das heißt nicht, dass Zwangsräumungen unbedingt am 1. März 2022 wieder aufgenommen werden müssen. Das Moratorium . . . kann bei Vorliegen einer Härte um bis zu weitere sechs Monate verlängert werden. Angesichts der sich schnell ändernden Situation aufgrund der COVID-19-Pandemie habe ich zum jetzigen Zeitpunkt keinen Anlass zu prüfen, ob die Kommission Ende Februar eine maßgeschneiderte und zeitlich begrenzte Verlängerung des Moratoriums auf der Grundlage von erlassen könnte die damals aktuellen COVID-19-Krankenhausaufenthalte und die Positivitätsraten in der Gemeinde.“ Daher könnte das Büro von Bürgermeister Wu eine überarbeitete Moratoriumsverfügung herausbringen, die enger zugeschnitten und zeitlich begrenzt ist. Oder sie könnte die aktuelle Bestellung verlängern. Wie auch immer sie sich entscheidet, weitere Rechtsstreitigkeiten werden sicherlich folgen. Ich weiß, dass der Kläger/die Vermieter eine Berufung gegen die Entscheidung von Richter Ditkoff erwägen, was meiner Meinung nach angesichts seiner fehlerhaften Argumentation und der enormen Bedeutung der Angelegenheit für die Vermieter gerechtfertigt wäre. Diese Berufung könnte vor dem gesamten Berufungsgericht oder dem Obersten Gericht landen. Es ist zu diesem Zeitpunkt unklar, und der Zeitplan ist unvorhersehbar.
Mehr Verwirrung
Es stellt sich auch die Frage nach der Anwendbarkeit dieser Entscheidung außerhalb der Parteien des Falls. Das Urteil wurde im Zusammenhang mit einem Antrag auf Aussetzung erlassen – es soll keine Entscheidung in der Sache sein –, obwohl Richter Ditkoff weit über diese Verfahrensbeschränkung hinausging und eine Menge Dinge über die Begründetheit des Moratoriums sagte. Richter Ditkoff erklärte auch: „Es sollte betont werden, dass ich nur die gesetzlichen Rechte der Stadt und der Mieter, Vermieter und Polizisten vor mir berücksichtigt habe. Zweifellos könnten andere Mieter, Vermieter und Polizisten unterschiedliche Argumente bezüglich der Gültigkeit des Moratoriums vorbringen, und ein ordnungsgemäßes Verfahren erfordert, dass jede dieser Parteien angehört wird, bevor eine Entscheidung über die Rechte dieser Partei getroffen wird. Nichts in dieser Reihenfolge sollte als Einschränkung oder Beurteilung der Rechte von Parteien ausgelegt werden, die nicht vor mir stehen.“ Dies weist also darauf hin, dass weitere Anfechtungen des städtischen Moratoriums in Einzelfällen vor dem Wohnungsgericht erhoben werden könnten. Was seltsam ist, weil Ditkoff angeordnet hat, dass das Moratorium spätestens am 28. Februar endet. Wir müssen abwarten, wie sich das entwickelt. All dies schreit zweifellos nach einer endgültigen und abschließenden Entscheidung entweder des gesamten Berufungsgerichts oder des SJC. Wie immer halte ich Sie über weitere Entwicklungen auf dem Laufenden. Schauen Sie hier Ende des Monats noch einmal vorbei. Ich habe das Urteil von Richter Ditkoff unten veröffentlicht. Reich
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