Das Housing Court erlässt eine wesentliche Änderung der Verfahren, um den Rückstand von Fällen zu bewältigen und Sicherheitsbedenken von Covid-19 auszuräumen
Da das Räumungsmoratorium von Massachusetts am 17. Oktober ausläuft und eine Verlängerung durch Gouverneur Baker oder die Verabschiedung eines neuen Moratoriums ausgeschlossen ist, bereitet sich das Housing Court auf die wohl schwierigste Zeit seiner Geschichte vor. Oberster Richter Timothy Sullivan hat gerade eine Reihe neuer Verfahrensregeln veröffentlicht, um alle anhängigen und zukünftigen Fälle in der „neuen Normalität“ einer Covid-19-Welt zu verwalten. Die neuen Regeln ändern die Art und Weise, wie alle Fälle vor den Wohnungsgerichten verhandelt werden, dramatisch, da die überwiegende Mehrheit der Anhörungen per Videokonferenztechnologie statt persönlich durchgeführt wird. Angesichts eines Rückstands von etwa 20.000 anhängigen Räumungsfällen und einer unbekannten Zahl, die nach Ablauf des Moratoriums eingereicht werden müssen, sind die Ziele dieser neuen Verfahren: (a) damit zu beginnen, anhängige Räumungsfälle voranzutreiben, (b) neue Verfahren für die Einreichung festzulegen und Fallmanagement neuer Fälle, (c) Förderung von Mediation und privaten Vereinbarungen so weit wie möglich, um den Rückstau von Fällen abzubauen, und (d) vor allem die Sicherheit von Prozessparteien und Gerichtspersonal. Die neuen Regeln enthalten auch eine neue eidesstattliche Erklärung im Rahmen des von den Centers for Disease Control erlassenen bundesstaatlichen Räumungsmoratoriums. Die neuen Regeln finden Sie hier: Standing Order 6-20 des Housing Court: Temporäre Änderungen des Gerichtsbetriebs aufgrund der Coronavirus-Pandemie (COVID-19) und des Auslaufens von Kapitel 65 der Gesetze von 2020 (Räumungsmoratorium).
Housing Court physisch geöffnet, aber die meisten Verfahren werden virtuell sein
Das Housing Court wird mit begrenztem Personal und Richtern physisch geöffnet sein, aber es wird bevorzugt, dass Fälle virtuell verhandelt werden. Das Gericht nutzt die Zoom-Plattform derzeit sehr effektiv, und ich gehe davon aus, dass dies auch weiterhin der Fall sein wird. Für selbst vertretene (pro se) Parteien, die möglicherweise nur eingeschränkten Zugang zu Technologie haben, wird das Gericht dieser Person mit der Videokonferenztechnologie helfen oder eine „geeignete Alternative“ anbieten. Der alte „Aufruf der Liste“ an Anhörungstagen am Donnerstagmorgen mit Hunderten von Menschen in Gängen und Gerichtssälen wird nun ein Relikt der Vergangenheit sein und auf unbestimmte Zeit ausgesetzt. Stattdessen wird die Geschäftsstelle in Zukunft Fälle und Anhörungen direkt mit den Parteien oder ihren Anwälten vereinbaren, wobei die überwiegende Mehrheit über Zoom erfolgt. Dazu gehören Vermittlungen. Anwälte müssen weiterhin neue Fälle und alle Schriftsätze per E-File einreichen.
Richs Übungshinweis: Wie auch immer es ausgeht, es ist eine sichere Wette zu sagen, dass die Räumung von irgendjemandem in Massachusetts in Zukunft zwischen 6 und 18 Monaten dauern könnte. Dies macht Mediation und private Vergleichsvereinbarungen für Vermieter umso attraktiver und kostengünstiger.
Verfahren für anhängige Verfahren im summarischen Verfahren (Räumung): Zweistufiges System
Anhängige Fälle werden in der Reihenfolge ihrer Einreichung zur Anhörung angesetzt, dh früher eingereichte Fälle haben Vorrang. Allen Mieteranträgen auf Aufhebung einer Kündigung oder Nichterscheinens zwischen dem 1. März 2020 und dem Ablauf des Moratoriums (17. Oktober 2020) wird vom Gericht automatisch stattgegeben. Die Regeln etablierten ein neues zweistufiges System, um Fälle voranzubringen. In Stufe I plant ein Wohnungsspezialist (der in der Regel ein ausgebildeter Mediator ist) die erste Gerichtsverhandlung per Videokonferenz oder Telefonanruf. Der Zweck der ersten Veranstaltung besteht darin, den Status des Falls zu bestimmen, ob das CDC-Bundesmoratorium für den Mieter gilt, zu versuchen, den Fall zu schlichten/zu lösen und die Verfügbarkeit von Wohnhilfe zu erkunden. Wenn der Fall nicht beigelegt wird, halten die Wohnungsspezialisten und der Sachbearbeiter eine Fallmanagementkonferenz ab, um die nächsten Schritte in dem Fall festzulegen und/oder den Fall für ein Gerichtsverfahren anzuberaumen. Für Tier 2 wird der Gerichtsschreiber die nächste Gerichtsveranstaltung durch schriftliche Mitteilung ansetzen. Während die Regel vorsieht, dass Gerichtsverfahren so bald wie möglich abgehalten werden sollten, jedoch nicht früher als 14 Tage nach dem Ereignis der ersten Stufe, muss ich davon ausgehen, dass es angesichts des enormen Rückstands an Fällen, die durch das verursacht werden, mehrere Monate dauern wird, bis ein Verhandlungstermin feststeht Moratorium. Die neuen Regeln sehen vor, dass Gerichtsverfahren per Videokonferenz abgehalten werden, wobei eine „kleine Teilmenge persönlich abgehalten wird“, wie vom Gerichtsschreiber und dem Ersten Richter festgelegt.
Verfahren für neue Fälle im summarischen Verfahren (Räumung).
In einer wesentlichen Änderung gegenüber der bestehenden Praxis werden neue Fälle nicht automatisch für eine Verhandlung nach dem typischen Zeitplan am Donnerstagmorgen angesetzt. (Die Regeln sehen vor, dass Anwälte jetzt „TDB by court“ in die summarische Prozessbeschwerde einfügen sollten, wo normalerweise das Verhandlungsdatum aufgeführt wird.) Stattdessen verschickt die Geschäftsstelle eine Benachrichtigung über das erste Ereignis, aber die Regeln tun dies nicht sagen, wann das wirklich sein wird. Der Sachbearbeiter versendet auch ein Informationsblatt mit verfügbaren Ressourcen, um die Parteien bei der Lösung des Falls zu unterstützen. Die Fälle werden dann auf der Grundlage des oben beschriebenen zweistufigen Systems bearbeitet.
Affidavit-Anforderung für das CDC-Räumungsmoratorium
Die Regeln sehen vor, dass allen neuen Räumungsfällen wegen Nichtzahlung der Miete eine neue eidesstattliche Erklärung beigefügt werden muss, aus der hervorgeht, ob der Vermieter eine Härtefallerklärung im Rahmen des CDC-Räumungsmoratoriums erhalten hat. Bei anhängigen Räumungsklagen muss der Kläger die eidesstattliche Erklärung der CDC vor der Gerichtsverhandlung der ersten Instanz einreichen. Das Gericht stellt das neue eidesstattliche Formular aus, das auf der Website des Gerichts verfügbar sein wird. Ich glaube, dass diese neue Anforderung umstritten sein wird, da sie Vermietern schaden könnte, da die Last der Geltendmachung einer Härte im Zusammenhang mit Covid-19 gemäß der CDC-Verordnung beim Mieter verbleibt.
Hinrichtungen (Auszugsbefehle)
Für die Wohnungsanbieter, die eine Besitzvollstreckung (Auszugsanordnung) haben, die jetzt abgelaufen ist, können sie einen schriftlichen Antrag oder Antrag auf Ausstellung einer neuen Vollstreckung stellen, müssen aber die eidesstattliche Erklärung der CDC damit einreichen. Diese neuen Hinrichtungen werden ohne Anhörung administrativ erlassen. Ich würde erwarten, dass Mieter aufgrund der Covid-19-Pandemie zahlreiche Anträge auf Aussetzung der Hinrichtung stellen werden, also müssen wir sehen, wie die Richter damit umgehen.
Eil- und einstweilige Verfügungsverfahren
Wie es während der Pandemie und des Räumungsmoratoriums der Fall war, wird das Gericht weiterhin alle Notfallangelegenheiten ansetzen, einschließlich derjenigen für einstweilige Verfügungen (Aussperrung, Verurteilung, keine Heizung, kein Wasser/Versorgung, Zugang) oder einen Antrag auf Aussetzung der Hinrichtung. Diese Verfahren werden soweit wie möglich virtuell terminiert.
Geschworenengerichte
Alle Parteien haben das Recht auf ein Geschworenenverfahren vor dem Wohnungsgericht. In der Tat wird dies oft von Mieteranwälten als Waffe eingesetzt, um Fälle zu verzögern. Die neuen Regeln sehen vor, dass persönliche Geschworenengerichte mit 6 Geschworenen am 23. Oktober 2020 wieder aufgenommen werden können, aber ich sehe nicht, wie dies erreichbar ist. Ich denke, dass es in den meisten Fällen viele Monate dauern wird, bis ein Gerichtsverfahren vor Gericht stattfindet.
Meine Gedanken
Wie bei jeder größeren Änderung der Gerichtsverfahren wird es einige Zeit dauern, bis sich die Prozessparteien und das Gerichtspersonal an diese neuen Regeln gewöhnt haben. Im Laufe der Pandemie habe ich an mehreren Zoom-Anhörungen sowie Schlichtungen vor dem Wohnungsgericht teilgenommen und sie haben gut geklappt. Für die Vermittlungen haben die Wohnungsspezialisten die Breakout-Room-Funktion verwendet, damit die Parteien Angelegenheiten privat besprechen können. Prozesse, die über Zoom durchgeführt werden, werden ein anderes Tier sein, und Anwälte müssen einige bewährte Verfahren für sie entwickeln. Eine andere Sache, von der ich mir sicher bin, ist, dass es länger dauern wird, einen Räumungsfall durch ein Nachräumungsmoratorium für Wohnungsgerichte zu bringen. Vielleicht noch viele Monate länger, vor allem, wenn ein Geschworenengericht verlangt wird. Das Gericht sieht sich mit der Pandemie und dem Moratorium einem beispiellosen Rückstand und einer beispiellosen Situation gegenüber, und es wird ziemlich lange dauern, bis das Gericht den Rückstand an Fällen auflöst – außerdem wissen wir nicht, wie viele neue Fälle auf dem Weg sind . Unabhängig von der tatsächlichen Zahl ist es 6 Monate her, dass neue Fälle eingereicht werden durften. Ich bestreite jedoch energisch die Darstellung der Leute von CityLife/Urbana Vida, dass 100.000 Zwangsräumungen unmittelbar bevorstehen. Das ist einfach unbegründeter Unsinn. Zumindest kann das CDC-Moratorium eine große Anzahl von Nichtzahlungsfällen verzögern, bis es am 31. Dezember ausläuft. Wenn Sie Fragen zu einer Räumung oder zum Housing Court haben, senden Sie mir bitte eine E-Mail an [email protected]. Reich
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