Zu den Änderungen gehören ein neues Bescheinigungsformular für Vermieter in Bezug auf die Anwendbarkeit des CDC-Räumungsmoratoriums und des CARES-Gesetzes, die Einreichung bei der staatlichen Datenbank, das Moratorium für Räumungsfälle, in denen der Mieter RAFT-Unterstützung beantragt
Während die Legislative von Massachusetts damit beschäftigt war, ein massives Jahresendbudget und ein Covid-19-Hilfsgesetz zu verabschieden, waren in der neuen Maßnahme wesentliche Änderungen der Kündigungsmitteilungen wegen Nichtzahlung von Mieträumungen sowie ein Räumungsmoratorium in Fällen enthalten wo der Mieter beantragt eine Kurzzeitmietbeihilfe. Gouverneur Baker unterzeichnete den Gesetzentwurf als Kapitel 257 der Gesetze von 2020. Dieses neue Gesetz gilt bis zur Beendigung des Covid-19-Ausnahmezustands (wann immer dies der Fall sein mag).
Neues Bescheinigungsformular für Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete
Jeder Vermieter, der einem Mieter mit einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete dient, muss jetzt ein staatlich vorgeschriebenes Formular mit verschiedenen Bescheinigungen beifügen, darunter: Ob der Mieter ein CDC-Formular für die Räumungsmoratoriums-Härteerklärung eingereicht hat; ob die gemieteten Räumlichkeiten als versichert sind eine „Wohneinheit“ nach dem CARES-Gesetz des Bundes. (Falls das Gerät unter das CARES-Gesetz fällt, ist höchstwahrscheinlich eine Kündigungsfrist von 30 Tagen erforderlich). Ob zwischen den Parteien eine Vereinbarung über die Rückzahlung der Miete besteht. Sie können das neue Massachusetts Notice to Quit Attestation Form hier herunterladen. Der Staat hat auch eine spezielle Webseite und ein Merkblatt erstellt, um den Vermietern bei der Einhaltung zu helfen. Wohnungsgerichte akzeptieren keine Fälle im summarischen Verfahren zur Einreichung ohne das neue Bescheinigungsformular. Screenshot des neuen Beglaubigungsformulars ist unten dargestellt.
Das neue Bescheinigungsformular bietet den Mietern auch eine Liste verfügbarer Mietunterstützungsprogramme, Informationen zum bundesstaatlichen CDC-Räumungsmoratorium und Gerichtsregeln zu Räumungen. Siehe unten.
Erforderliches Hochladen der Kündigungsmitteilung an das Executive Office of Housing and Economic Development
Das neue Gesetz verlangt auch, dass jede Kündigung wegen Nichtzahlung von Mieten, die unter das neue Gesetz fallen, elektronisch an das Landesamt für Wohnungswesen und Wirtschaftsförderung hochgeladen werden muss. Die Staaten haben ein neues Portal geschaffen, um diese Uploads zu ermöglichen.
Vorübergehendes Räumungsmoratorium für Mieter, die eine kurzfristige Notmiethilfe beantragen
Das neue Gesetz ermächtigt die Richter des Wohnungsgerichts auch, eine vorübergehende Aussetzung oder ein Moratorium für Räumungsfälle und Auszugsanordnungen zu verhängen, wenn Mieter eine kurzfristige Notmiethilfe wie RAFT beantragt haben. Das Gesetz ist so formuliert, dass Richter „für einen Zeitraum, den das Gericht für gerecht und angemessen erachtet“, eine Fortsetzung oder Aussetzung der Vollstreckung gewähren oder von der Urteilsverkündung absehen müssen, wenn der Mieter finanziell von Covid-19 betroffen ist und jede Form von bundesstaatlicher, staatlicher oder lokaler Mietunterstützung beantragt hat. Mit dem Zustrom neuer Anträge aufgrund der Pandemie und dem Ablauf des ursprünglichen Räumungsmoratoriums kam es bei Anträgen auf Mietunterstützung zu erheblichen Verzögerungen, wie der Boston Globe berichtete, wobei Berichte über Anträge viele Monate anhängig waren. Daher wird diese Bestimmung dazu dienen, anstehende Räumungen erheblich zu verzögern, wenn Mieter lediglich Mietbeihilfe beantragt haben. Ich sollte auch beachten, dass ein Vermieter im Rahmen des RAFT-Programms, wenn er die Mittel zur Mietbeihilfe akzeptiert, zustimmen muss, bis zu 6 Monate (oder länger, wenn Kinder anwesend sind) auf eine Räumung zu verzichten.
Probleme und Bedenken
Diese neuen Bestimmungen kamen für die Mietimmobilienbranche und tatsächlich für das Gerichtssystem etwas überraschend, da ich erst gestern in letzter Minute eine Anleitung von einem Gerichtsschreiber erhalten habe. Das neue Bescheinigungsformular ist ziemlich mühsam und wird für kleine, nicht vertretene Vermieter sehr schwierig sein, es genau auszufüllen. Es führt auch dazu, dass Vermieter Mietern Rechtsberatung anbieten, was gegen die Interessen des Vermieters verstoßen könnte, was eine potenzielle Verletzung des First Amendment sein könnte, wie Richter Mark Wolf in der Anfechtung des Räumungsmoratoriums entschied (in dem ich leitender Anwalt war). Im Bescheinigungsformular werden grundsätzlich alle Vermieter dazu gebracht, sich gegen ihren eigenen Fall zu verteidigen, indem sie die Mieter über das CDC-Bundesmoratorium beraten und ihnen sagen, dass sie einem Mieter ein CDC-Härtefallformular ausstellen sollen, wenn sie „glauben“, dass der Mieter Anspruch auf seinen Schutz hat . Wie soll ein Vermieter feststellen, ob ein Mieter Anspruch auf finanzielle Härten hat, ohne Zugang zu den persönlichen Finanzdaten des Mieters zu haben?
Das Bescheinigungsformular verlangt dann, dass Vermieter eine rechtliche Entscheidung darüber treffen, ob die gemieteten Räumlichkeiten als „überdachte Wohnung“ im Sinne des CARES-Gesetzes gelten. Siehe unten.
Wie Sie sehen können, ist die rechtliche Bestimmung der Anwendbarkeit nach dem CARES-Gesetz sehr komplex, erfordert eine Untersuchung, ob eine Hypothek staatlich abgesichert ist, und erfordert in der Regel die Unterstützung eines Anwalts. Vermieteranwälte haben seit der ersten Verabschiedung des CARES-Gesetzes damit zu kämpfen, diese Feststellungen zu treffen. Als nächstes verlangt das neue Bescheinigungsformular von den Vermietern, eine weitere rechtliche Entscheidung zu treffen – ob die Kündigung dem CARES-Gesetz entspricht, das eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen erfordert (im Gegensatz zur standardmäßigen 14-tägigen Kündigungsfrist für Nichtzahlung nach Mass. Law ). Siehe unten. Auch hier sind Vermieter gezwungen, einen Abschnitt eines Bundesgesetzes zu lesen und auszulegen, wenn sie keine Anwälte sind. Und warum sollten Vermieter bescheinigen müssen, dass es konform ist – entweder konform oder nicht konform –, das ist die Aufgabe eines Richters.
Nun, es gibt eine Menge zu entpacken mit diesen neuen Anforderungen. Es bekräftigt nur den weisen Rat, dass Vermieter immer einen erfahrenen Anwalt für Vermieter und Mieter haben sollten, der sie in allen Räumungsfällen vertritt. Es gibt jetzt so viele neue Regeln und Fallen für Unvorsichtige. Bei Fragen kontaktieren Sie mich bitte wie immer per E-Mail: [email protected] oder telefonisch unter 508-620-5352. Reich
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