Die Wu-Regierung hat die Öffentlichkeit über Details des Plans in die Irre geführt: Lokale Rent Control Boards sind zurück, lebenslange Mietverträge erlaubt, Kleine Wohnungsanbieter werden zu Unrecht ins Visier genommen
Der Stadtrat von Boston hat gerade die umstrittene Mietpreiskontrollmaßnahme der Bürgermeisterin von Boston, Michelle Wu, mit 11 zu 2 Stimmen verabschiedet. Wu vermarktete ihren Plan als eine Art vernünftigen Kompromiss, bei dem die Mieten zwischen 6 und 10 % jährlich gedeckelt würden. Ihr PR-Team versuchte auch, die Mietpreisbindung in „Mietstabilisierung“ umzubenennen, was wiederum etwas Weicheres impliziert als die traditionelle Mietpreisbindung, die die Wähler in Massachusetts bereits in den 1990er Jahren abgelehnt hatten. Das Problem bei all dem ist, dass die Wu-Regierung die Öffentlichkeit über die Einzelheiten ihres Mietkontrollplans in die Irre geführt und belogen hat. Der Teufel steckt immer im Detail, und wenn Sie den Gesetzentwurf (unten eingebettet) tatsächlich lesen, wird es überdeutlich, dass dies die extremste Mietpreiskontrollpolitik ist, die jemals in der Geschichte von Massachusetts vorgeschlagen wurde. Das ist keine Übertreibung. Dieser Plan wird Chaos auf dem Bostoner Wohnungsmarkt anrichten. Das ist eine Tatsache, und ich werde weiter unten erklären, warum.
Die Rückkehr lokaler Mietkontrollbehörden, die Mietobergrenzen außer Kraft setzen und senken können
Bürgermeisterin Wu erklärt in ihrem Schreiben zur Übermittlung ihres Mietkontrollvorschlags: „Die maximal zulässige Mieterhöhung würde auf den Boston Metro Consumer Price Index (CPI) + 6 Prozent festgesetzt, aber in keinem Fall darf die Miete für eine Einheit 10 % in einem Jahr überschreiten .“ Das ist falsch. Versteckt in dem Vorschlag (Abschnitt 2e-g) ist eine Bestimmung, die die Rückkehr lokaler Mietpreiskontrollgremien autorisiert, die mit politischen Vertretern besetzt sind, die befugt sind, die Obergrenze von 6-10 % aufzuheben und die Mietpreiskontrollobergrenze bei jährlichen Erhöhungen zu senken , oder Mieterhöhungen ganz abzulehnen. Der Gesetzentwurf sieht vor: „Die Stadt kann faire Renditestandards für die Mietregulierung vorsehen, die Änderungen der zulässigen Mietsätze aufgrund bestimmter Wartungs- und Kapitalkosten und rascher Erhöhungen der Grundsteuern umfassen können, aber nicht darauf beschränkt sind. . . Die Stadt kann einen Verwalter oder Vorstand einsetzen oder ernennen, um Vorschriften gemäß diesem Abschnitt zu erlassen und die örtlichen Mietvorschriften zu regeln.“ Die Obergrenze von 6-10 % ist ein Köder und Schalter. Die Wu-Regierung und lokale politische Mietkontrollbehörden können die jährliche Obergrenze einfach senken, wann immer sie wollen, basierend auf einem amorphen „fairen Rendite“-Standard. Je nach den Umständen könnte auch eine örtliche Mietpreiskontrolle gegen eine vorgeschlagene Mieterhöhung ein Veto einlegen. Und die Rückgabe von Mietsteuertafeln ist ein Riesenproblem. Wenn Sie alt genug sind, erinnern Sie sich vielleicht an die Geschichten von außer Kontrolle geratenen, korrupten Mietkontrollbehörden in Boston, Cambridge und Brookline, die mietkontrollierte Einheiten an College-Professoren und Ärzte verteilten, Lieblinge spielten und Bestechungsgelder annahmen. Wer wird unter Wu-Kontrolle in diesen Mietkontrollgremien sitzen? Es gibt keine Standards oder Richtlinien, und Sie können darauf wetten, dass Friends of Michelle in diesen mächtigen Gremien sitzen werden, die niemandem gegenüber rechenschaftspflichtig sind, schon gar nicht Wohnungsanbieter oder Wähler. In all ihren vielen Pressekonferenzen, Fernsehinterviews und „Listening“-Sessions, die von Mieter- und Wohnungsaktivisten dominiert wurden, hörte man Michelle Wu nie ein Wort über die Mietpreiskontrollen oder die „fairen Renditestandards“ sagen. Das war Absicht, und es wurde getan, um die Öffentlichkeit irrezuführen und diesen Vorschlag als fair und vernünftig herunterzuspielen. Lassen Sie sich nicht von Rauch und Spiegeln täuschen. Lesen Sie das Kleingedruckte. Das ist ein Fugazi. „Räumungsschutzmaßnahmen aus gerechtem Grund in Kraft gesetzt – Endlose Mietverträge und lebenslange Mietverhältnisse geschaffen
Als ob die Mietpreiskontrolle nicht schon schlimm genug wäre, enthält der Gesetzentwurf auch den Schutz der Mieter wegen Räumung wegen „gerechter Ursache“, der es den Mietern – und ich übertreibe nicht – ermöglicht, unbefristete Mietverträge und lebenslange Mietverhältnisse zu beanspruchen. Nun ist dies das vierte oder fünfte Mal, dass die Stadt versucht hat, Räumungsschutzmaßnahmen aus „gerechtfertigtem Grund“ durchzusetzen, zuletzt das Jim-Brooks-Gesetz, die alle nicht genügend Stimmen erhalten haben. Aber irgendwie ist diese unglaublich einseitige Maßnahme jetzt in der Rentenkontrollrechnung gelandet, und niemand hat auch nur mit der Wimper gezuckt. Der Gesetzentwurf gibt den Mietern ein unbegrenztes gesetzliches Recht auf eine Verlängerung des Mietvertrags (selbst wenn der Mietvertrag kein Verlängerungsrecht enthält) für eine äquivalente Laufzeit von gleicher Dauer zum mietpreisgebundenen Satz. Mieter nach Belieben haben das gleiche unbegrenzte Verlängerungsrecht. Es gibt keine Begrenzung dafür, wie oft ein Mieter eine Verlängerung beantragen kann, so dass dies im Wesentlichen einen unendlichen Mietvertrag mit der anwendbaren mietkontrollierten Obergrenze schafft. Totaler Wahnsinn. Darüber hinaus sind gemäß der „Just Cause“-Maßnahme alle „no-fault“-Räumungen in Massachusetts verboten. Dies sind im Wesentlichen alle Zwangsräumungen mit Ausnahme von Zahlungsausfällen, schwerwiegenden Mietrechtsverletzungen oder kriminellen Aktivitäten. Wie es in Massachusetts seit Jahrhunderten das Gesetz ist, kann ein Vermieter ein monatliches Mietverhältnis nach Belieben mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen beenden. Vermieter können auch Mieter, die nach Ablauf eines Mietvertrags bleiben, oder Mieter, die einen Verlängerungsantrag zur Erhöhung der Miete abgelehnt haben, kündigen. Diese Situationen kommen immer wieder vor – Eigentümer wollen die Immobilie verkaufen; das Vermieter-Mieter-Verhältnis hat sich irreparabel verschlechtert; ein Mieter hockt nach Ablauf des Mietvertrags. In all diesen Situationen haftet der Wohnungsanbieter am Mieter. Eine Räumung ist nicht zulässig. Klingt das für Sie verrückt? Es tut mir. Auch wenn ein Eigentümer in eine Mieteinheit zurückziehen oder an ein Familienmitglied vermieten möchte, erfordert die Rechnung die Zahlung einer von der Stadt festgelegten Umzugsbeihilfe an den Mieter. Das wären wahrscheinlich Tausende von Dollar. Sie nennen das „Just Cause“? Nun, ich nenne es illegal und verfassungswidrig. Diese Bestimmungen würden es der Regierung im Wesentlichen ermöglichen, einen Wohnungsanbieter zu zwingen, eine Person gegen ihren Willen auf unbestimmte Zeit unterzubringen. Klingt nach einem Verstoß gegen die fünfte Änderungsklausel und die Vertragsklausel der US-Verfassung. Ich kann meinen Lesern versichern, dass ich zusammen mit dem Rechtsteam, das das Covid-Räumungsmoratorium angefochten hat, die Rechtmäßigkeit dieses sowie des gesamten Gesetzentwurfs sehr genau unter die Lupe nehme. Bleiben Sie dran für weitere Entwicklungen dort.
Kleine Wohnungsanbieter werden zu Unrecht angegriffen
Wu Control zielt zu Unrecht auf kleinere „Tante-Emma“-Wohnungsanbieter ab und schließt große Unternehmenseigentümer aus, die in den letzten 15 Jahren Projekte gebaut haben. Laut WGBH Public Broadcasting machen kleine Wohnungsanbieter 90 % des Wohnungsbestands in Boston aus. Alle freistehenden Mietobjekte, die nach 2008 gebaut wurden, würden mietpreisgebunden sein, es sei denn, eine der Einheiten ist eigengenutzt und hat sechs oder weniger Einheiten. Ausgenommen sind Geräte, die jünger als 15 Jahre sind. Während also neuere Projekte in Seaport oder Back Bay von der Mietpreisbindung ausgenommen wären, würde die Familie, die ihre Eigentumswohnung vermietet oder ein paar Mietwohnungen in Southie oder Dorchester oder Roxbury besitzt, der Mietpreisbindung unterliegen. Klingt das fair für Sie?
Wu führte die Öffentlichkeit über kleinere Mehrfamilienhäuser in die Irre
Die Wu-Verwaltung sagte immer wieder, dass ihre Mietkontrollmaßnahme nicht für kleinere Gebäude mit 6 oder weniger Einheiten gilt, also für die kleinen Vermieter, worüber man sich hier keine Sorgen machen müsste. Das ist eine weitere Lüge. Lies die Rechnung. Der Ausschluss der Mietpreisbindung gilt nur für Gebäude mit 6 oder weniger Wohneinheiten, in denen der Eigentümer im Gebäude wohnt. Ein freistehendes Deckerhaus mit 2, 3 oder 4 Familien oder ein Eigentumswohnungsgebäude mit einer oder zwei Wohneinheiten und jedes andere kleinere Mietobjekt, in dem der Eigentümer nicht dort wohnt, UNTERLIEGT DER MIETPREISKONTROLLE.
Einschränkungen bei der Umwandlung von Eigentumswohnungen
Das Wu-Kontrollgesetz erlaubt der Stadt auch, eine Verordnung zur Umwandlung von Eigentumswohnungen zu erlassen, die Ihrem Recht, ein Zwei- bis Dreifamilienhaus oder ein anderes Gebäude in eine Eigentumswohnung umzuwandeln, unzählige Einschränkungen auferlegen würde. Es würden obligatorische Umzugszahlungen für Mieter und Meldepflichten (mit Verzögerungen von bis zu 1-2 Jahren) auferlegt. Dies allein würde die Schaffung neuer Wohneinheiten erheblich entmutigen. Eigentumswohnungen schaffen neue Steuereinnahmen für die Stadt, und sie ermöglichen auch langjährigen und älteren Bewohnern, den Eigenkapitalwert ihrer Häuser zu nutzen, aber dies würde auf der Strecke bleiben, wenn es zu viele Hindernisse für die Umwandlung gibt. Es ist nur eine weitere dumme politische Entscheidung der Wu-Regierung.
Mietpreiskontrolle ist eine schreckliche öffentliche Ordnung; Studien zeigen, dass es nach hinten losgeht
Wie ich hier geschrieben habe, ist das Tolle an der landesweiten Abstimmung von 1994 zum Verbot der Mietpreisbindung, dass wir jetzt empirische Daten und eine zuverlässige Studie von prominenten Ökonomen haben, die den Wohnungsmarkt in Cambridge während der Mietpreisbindung mit denen nach der Mietpreisbindung verglichen haben. Wir haben auch Daten und eine ähnliche Studie aus San Francisco. Beide Studien (und viele andere aus der Vergangenheit) haben herausgefunden, dass die Mietpreisbindung überhaupt nicht funktionierte und genau den gegenteiligen Effekt hatte – sie trug zur Gentrifizierung, Verdrängung von Mietern und Einkommensungleichheit bei. Mietpreiskontrollierte Eigentümer verschieben normalerweise Reparaturen und Kapitalverbesserungen, weil sie nicht genügend Mieteinnahmen erzielen, um die Zahlen zum Funktionieren zu bringen. Mit zunehmend heruntergekommenen Mieten senkt die Mietpreisbremse auch die Immobilienwerte in den Quartieren insgesamt. Was linke Progressive wie Bürgermeister Wu nicht zu schätzen wissen, sind die Grundlagen der Mikroökonomie und Angebot vs. Nachfrage. In Massachusetts gibt es viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum, was zum großen Teil auf die belastende Zoneneinteilung, den Mangel an verfügbarem Bauland und NIMBY-Nachbarschaftsgruppen zurückzuführen ist. Die Einführung einer künstlichen staatlichen Preiskontrolle trägt nicht dazu bei, das kritische Angebotsproblem zu lösen. Im Gegenteil, es wird es nur noch schlimmer machen, da Studien zeigen, dass Mietpreiskontrollen zu einem Aufschub von Vermieterreparaturen und Kapitalverbesserungen und einer Depression des nahe gelegenen Wohnungsbestands führen. Wenn Wu es mit dem Wohnungsbau ernst meint, muss sie die Stadt dazu bringen, ihre eigenen bezahlbaren Wohnprojekte zu bauen, und die Entwickler dazu anregen, dasselbe zu tun. Ansonsten spielt sie nur Politik.
Weiter zum State House
Ich habe keinen einzigen Artikel in den Medien gesehen, der die oben genannten Probleme mit den neuen Mietkontrollbehörden, ihrer Fähigkeit, Mieterhöhungen zu widersprechen, den Räumungsmaßnahmen aus gerechtfertigten Gründen, den lebenslangen Mietverträgen und der Ausrichtung auf kleine Wohnungsanbieter angesprochen hat. Nicht eins. PSA an Reporter: Machen Sie Ihren Job und machen Sie es besser. Diese Katastrophe von einem Gesetzentwurf geht nun an das State House und erfordert eine Mehrheitsabstimmung und die Zustimmung von Gouverneur Healey. Ich hoffe aufrichtig, dass sich die Gesetzgeber die Zeit nehmen, diesen Vorschlag wirklich zu überprüfen und die Meinung aller dazu einzuholen. Schließen Sie die Eigentümerseite von Mietobjekten nicht aus, wie es die Wu-Regierung getan hat. Tatsächlich musste MassLandlords, der führende Verband der Wohnungswirtschaft, die Wu-Verwaltung verklagen, um sie dazu zu bringen, öffentliche Aufzeichnungen und E-Mails darüber herauszugeben, wie das Mietstabilisierungs-Beratungskomitee des Bürgermeisters ausgewählt wurde. Sicherlich nicht die Transparenz, die Bürgermeisterin Wu in ihrem Wahlkampf angepriesen hat…. Wenn Sie daran interessiert sind, sich dem Kampf gegen die Mietpreisbremse anzuschließen, sollten Sie sich MassLandlords anschließen. Auch die Small Property Owner’s Association (SPOA) engagiert sich dafür. Reich
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