Wenn Sie Anlageimmobilien besitzen, müssen diese unweigerlich gewartet und repariert werden. Dies ist ein wesentlicher Bestandteil des Eigentums. Die gute Nachricht ist, dass viele dieser Ausgaben steuerlich absetzbar sind. Reparaturen und Wartungskosten unterscheiden sich deutlich von Kapitalverbesserungen. Während Reparatur- und Instandhaltungskosten in dem Jahr abgezogen werden können, in dem sie anfallen, werden Kapitalverbesserungen über einen längeren Zeitraum abgeschrieben: von 5 Jahren für Sachanlagen bis zu 39 Jahren für das eigentliche Gebäude oder Bauwerk. Es ist fast immer vorzuziehen, Reparaturen und Wartungen in dem Jahr zu bezahlen, in dem sie anfallen. Damit können Sie diese von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen. Dieser Ansatz hat auch einen zusätzlichen, langfristigen Vorteil: Die Kosten für Reparaturen und Wartung halten die Abschreibung niedrig und minimieren die Höhe der Abschreibung, der Sie beim Verkauf der Immobilie unterliegen würden. Um diese Reparatur- und Wartungskosten als Ausgaben zu klassifizieren, müssen Sie sicherstellen, dass diese Ausgaben unter einen sicheren Hafen fallen oder nicht als Verbesserung, Restaurierung oder Anpassung betrachtet werden. Dies ist ein komplexer Bereich des Steuerrechts, und die erfolgreiche Bewältigung der Reparaturvorschriften erfordert oft die Unterstützung erfahrener Steuerexperten. Es gibt jedoch bestimmte Grundprinzipien, die Anleger verstehen sollten. Ein grundlegendes Wissen über diese Konzepte wird Ihre Fähigkeit maximieren, bestimmte Kosten abzurechnen, die durch Ihren Besitz einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie entstehen. In diesem Leitfaden werden wir diese Prinzipien untersuchen und zeigen, wie sie auf Ihr Immobilienportfolio angewendet werden können.
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Ein Überblick über sichere Häfen
Der Erlass der endgültigen Sachanlagenverordnung im Jahr 2013 schuf einen Rahmen, der Anlegern und Steuerexperten dabei hilft, zu bestimmen, welche ihrer Ausgaben abzugsfähig sind und welche aktiviert werden müssen. Ein wesentliches Element dieser Vorschriften war die Einrichtung von drei sicheren Häfen. Diese sollen die Feststellung vereinfachen, ob ein Aufwand abzugsfähig oder zu aktivieren ist. Für Reparaturvorschriften gelten drei Haupt-Safe Harbors: De Minimis Safe Harbor Safe Harbor für kleine Steuerzahler Regelmäßige Wartung Safe Harbor Wenn Reparaturkosten die Kriterien eines dieser drei Safe Harbors erfüllen, sind sie abzugsfähig. Werfen wir einen genaueren Blick auf jeden der sicheren Häfen.
De Minimis Safe Harbor
Von diesen drei sicheren Häfen ist der sichere Hafen „de minimis“ der beliebteste. Es ermöglicht Anlegern, jeden einzelnen Posten auf einer Rechnung abzuziehen, die weniger als 2.500 US-Dollar kostet, unabhängig davon, ob es sich normalerweise um eine Kapitalverbesserung handelt. Wenn Sie über anwendbare Jahresabschlüsse (AFS) verfügen, erhöht sich der Schwellenwert auf 5.000 USD. Dies gilt in der Regel nur für eine kleine Gruppe von Steuerpflichtigen. Haushaltsgroßgeräte sind Beispiele für Posten, die typischerweise im Rahmen des De-Minimis-Safe-Harbor abzugsfähig sind. Normalerweise würden diese über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben, aber unter Verwendung des De-Minimis-Safe-Harbor könnten die vollen Kosten im Jahr des Kaufs des Geräts als Aufwand erfasst werden. Bei der Navigation im sicheren Hafen „de minimis“ sind einige Feinheiten zu beachten. Ihre Rechnungen müssen aufgeschlüsselt sein. Wenn die Arbeitszeit in der Rechnung enthalten ist, muss sie angemessen auf jeden Posten angewendet werden. Sie können die Arbeitskosten gleichmäßig auf die Werbebuchungen verteilen oder diese Kosten auf bestimmte Werbebuchungen anwenden. Wenn die Arbeits- und Materialkosten 2.500 $ übersteigen, müssen Sie die Kosten aktivieren und abschreiben. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, Arbeit und Material nach Möglichkeit auf separaten Rechnungen zu führen. Ein weiteres zu beachtendes Konzept ist, dass der De-Minimis-Safe-Harbor nur auf eine Eigentumseinheit angewendet werden kann. Wenn Sie es verwenden, um einen neuen Kühlschrank abzuziehen, ist das einfach, aber wenn Sie ein neues Dach installieren, können Sie nicht jedes Bündel Schindeln einzeln aufführen. Das gesamte Dach gilt als eine Einheit des Grundstücks. Sie sollten diese Ausgaben systematisch in Ihrer Buchhaltungssoftware berücksichtigen. Möglicherweise haben Sie das ganze Jahr über viele dieser Ausgaben, und wenn Sie sie automatisch in Ihrem Buchhaltungssystem abbuchen, macht es die Dinge viel einfacher, wenn es an der Zeit ist, Steuern einzureichen.
Sicherer Hafen für kleine Steuerzahler
Es ist möglich, alle Ausgaben für Reparaturen, Wartung und Verbesserung sofort als Aufwand zu erfassen, vorausgesetzt, dass die Kosten dafür den geringeren Wert von 10.000 USD oder 2 % der unbereinigten Basis der Immobilie nicht überschreiten. In den letzten Jahren ist dieser sichere Hafen aufgrund der steigenden Baukosten weniger realisierbar geworden. In der Praxis können nur geringfügige Reparatur- und Wartungskosten über diesen sicheren Hafen abgesetzt werden, und es ist oft besser, in diesen Fällen den de minimis sicheren Hafen zu verwenden.
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Routinewartung Safe Harbor
Der Safe Harbor für die routinemäßige Wartung ermöglicht es den Steuerzahlern, Ausgaben für die routinemäßige Wartung abzuziehen, die erforderlich sind, um die Immobilie in einem normalen Betriebszustand zu halten. Reparaturen gelten als routinemäßig, wenn Sie vernünftigerweise davon ausgehen, dass sie mehr als einmal alle zehn Jahre durchgeführt werden, beginnend mit der Inbetriebnahme der Immobilie. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen und die Teppiche alle paar Jahre zwischen den Mietern austauschen, können Sie diese Kosten wahrscheinlich unter dem sicheren Hafen für die routinemäßige Wartung abziehen. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass der sichere Hafen für routinemäßige Wartungen für die Wartung von Großsystemen wie HLK-Systemen oder Dachkonstruktionen gilt. Diese Ausgaben werden eher als Verbesserung, Restaurierung oder Anpassung angesehen und als solche als Kapitalverbesserung behandelt.
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Kapitalverbesserungen
Wenn Ihre Ausgaben die Kriterien eines der sicheren Häfen nicht erfüllen, sollte Ihr nächster Schritt darin bestehen, festzustellen, ob sie als Kapitalverbesserung definiert würden. Es gibt drei Haupttypen von Kapitalverbesserungen: Verbesserungen, Restaurierungen und Anpassungen. Sofern die Ausgaben nicht unter eine dieser Kategorien fallen, sollten Sie sie dennoch abziehen können. Werfen wir einen genaueren Blick auf jede der drei Hauptkategorien von Kapitalverbesserungen.
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Verbesserungen
Verbesserungen sind definiert als der Betrag, der gezahlt wird, um einen materiellen Zustand oder Mangel zu verbessern, der bestand, bevor der Steuerpflichtige die Eigentumseinheit erwarb, oder der während der Herstellung der Immobilie entstanden ist, oder der eine wesentliche Ergänzung der Eigentumseinheit darstellt oder der sich voraussichtlich ergeben wird in einer angemessenen Steigerung der Kapazität des Grundstücks für Effizienz, Stärke, Qualität oder Leistung. Das ist nicht die einfachste Definition, also schauen wir uns ein paar Beispiele an, die veranschaulichen, was eine Verbesserung eigentlich ist. Angenommen, Sie besitzen eine Gewerbeimmobilie, die für ein Einzelhandelsgeschäft genutzt wird. Eines Tages beginnt das Dach des Gebäudes durch Abnutzung der Dachhaut undicht zu werden. Sie beauftragen also einen Handwerker damit, die beschädigte Dachhaut durch eine vergleichbare neue Dachhaut zu ersetzen. Um festzustellen, ob es sich um eine Verbesserung handelt, vergleichen Sie die Bausubstanz unmittelbar nach der Instandsetzung mit dem Zustand bei der Erstinbetriebnahme. Die Reparatur der Dachmembran trägt nicht wesentlich zur Leistungsfähigkeit, Stärke, Qualität oder Leistung der Immobilie bei. Das Dach befindet sich im gleichen Betriebszustand wie vor den Problemen. Daher wird es nicht als Verbesserung angesehen: Sie haben das Dach einfach in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Nehmen wir andererseits an, dass Sie sich, anstatt die beschädigte Dachbahn durch eine vergleichbare Bahn zu ersetzen, für eine Dachbahn der Spitzenklasse entscheiden, die zehnmal wasserdichter ist als die alte. Das wäre eine Verbesserung: Sie haben die Qualität der Struktur verbessert. Infolgedessen müssten Sie die Kosten für Ihre Dachreparaturen aktivieren und abschreiben.
Restaurierungen
Eine Wiederherstellung erfolgt, wenn Sie die Eigentumseinheit in einen neuwertigen Zustand versetzen oder ihre Nutzungsdauer anderweitig verlängern. Denken Sie an unser Beispiel der Gewerbeimmobilie mit undichtem Dach zurück. Stellen Sie sich vor, dass Ihr Bauunternehmer, anstatt nur die Dachhaut auszutauschen, einen erheblichen Wasserschaden feststellte und Ihnen empfahl, das gesamte Dach auszutauschen. Die Arbeit wird ausgeführt. Da das Dach eine diskrete, zentrale Funktion der Immobilie erfüllt und ein wichtiger Bestandteil der Immobilie ist, müssen Sie den Austausch des Daches als Restaurierung behandeln. Dementsprechend würden diese Kosten aktiviert und abgeschrieben. Diese subtilen Nuancen unterstreichen die Komplexität der Navigation in diesem Abschnitt der Steuergesetzgebung. Der IRS teilt weitere praktische Beispiele online. In Wirklichkeit müssen diese Fragen von Fall zu Fall behandelt werden, und es ist immer am besten, mit erfahrenen Immobiliensteuerexperten zusammenzuarbeiten.
Anpassungen
Anpassungen erfolgen, wenn Sie eine Immobilie für eine andere Nutzung umbauen. Wie Verbesserungen und Restaurierungen gelten auch Anpassungen als Kapitalverbesserung. Angenommen, Sie haben ein gewerbliches Lagerhaus mit der Absicht gekauft, es in eine Selfstorage-Einrichtung umzuwandeln. Bei der Umwandlung Ihres Lagers in eine Selfstorage-Einrichtung sind Ihnen wahrscheinlich verschiedene Kosten entstanden. Da Sie den Zweck der Immobilie angepasst haben, müssen diese Kosten aktiviert und abgeschrieben werden.
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Partner mit einem Steuerexperten
Reparaturvorschriften sind hochkomplex und deren erfolgreiche Bewältigung erfordert ein hohes Maß an Präzision. Dieser Vorgang wiederholt sich jedes Jahr, und um sichere Häfen zu beanspruchen, müssen Sie eine Wahl in Ihrer Steuererklärung treffen. Manchmal ist es möglich, Steuererklärungen aus früheren Jahren zu ändern, um Fehler bei Verbesserungen, Restaurierungen und Anpassungen zu beheben. Um festzustellen, ob dies möglich ist, wenden Sie sich an einen qualifizierten Steuerberater: Jede Situation ist etwas anders und erfordert ein hohes Maß an Nuancen und Fachwissen. Wenn Sie eine spezialisierte Immobiliensteuerberatung benötigen, sind Sie bei uns genau richtig. Bei Hall CPA verfügt unser Team über umfassende Erfahrung in der Entwicklung effektiver Steuerstrategien für Immobilieninvestoren. Wir bieten eine Reihe von Steuerplanungs- und Steuervorbereitungsdiensten, die Ihren Weg zu Ihren finanziellen Zielen beschleunigen. Kontaktieren Sie das Team noch heute, um mehr über die Zusammenarbeit mit uns zu erfahren.
