Eines der ersten gemeldeten Gerichtsurteile, das sich mit der Frage befasst, ob Unternehmen rechtlich von der Zahlung der Miete entschuldigt werden können, während sie der staatlichen Schließung von Covid-19 unterliegen
Wie der Boston Globe diese Woche berichtete, entschied Kenneth Salinger, Richter am Obersten Gericht von Suffolk, dass ein Caffe Nero-Café in der Newbury Street für die fast drei Monate des letzten Frühlings, als das Essen im Innenbereich aufgrund staatlicher Kampfbefehle eingestellt wurde, rechtlich von der Zahlung der Miete befreit war die Verbreitung von COVID-19. Das Urteil könnte angeschlagenen Restaurants, die mit entgangenen Geschäften und unbezahlten Mietrechnungen zu kämpfen haben, eine Hebelwirkung verschaffen. Das 12-seitige Gerichtsurteil ist unten eingebettet.
UMNV 205-207 Newbury LLC (UrbanMeritage) gegen Caffe Nero Americas, Inc., Suffolk Superior Court CA 2084CV01493-BLS2
Der Streit zwischen Caffe Nero und UrbanMeritage, einem prominenten Vermieter von Back Bay, der eine Reihe von Ladenfronten in der Newbury Street besitzt, begann nicht lange, nachdem Gouverneur Charlie Baker am 24 Geschäftsmodell hängt davon ab, dass die Leute bei Latte Macchiato und Croissants verweilen. Caffe Nero bat prompt um eine Unterbrechung seiner monatlichen Miete von rund 13.000 US-Dollar, aber UrbanMeritage lehnte ab und stellte eine Mahnung wegen Nichtzahlung aus. Bis Juni hatte UrbanMeritage ein Räumungsverfahren eingeleitet und schließlich eine Klage eingereicht, in der mehr als 300.000 US-Dollar an Mietnachzahlungen, Schadensersatz und Anwaltskosten gefordert wurden.
Frustration of Purpose Doctrine
In Anwendung der Doktrin der „Zweckverfehlung“ entschied Richter Salinger, dass die Mietzahlung entschuldigt ist, wenn die Leistung ohne Verschulden einer der Parteien unmöglich wird, wie z. B. eine Naturkatastrophe oder eine Pandemie. Da der Pachtvertrag von Caffe Nero nur die Nutzung in Restaurants (und keine anderen Nutzungen) erlaubte und die Covid-19-Anordnung von Gouverneur Baker, Essen in Innenräumen in den frühen Tagen der Pandemie abzuschalten, diese Nutzung verhinderte, stellte Richter Salinger fest, dass die Doktrin der Zweckvereitelung zutraf in diesem Fall.
Klausel über höhere Gewalt
Richter Salinger hat auch die Mietvertragsklausel „höhere Gewalt“ der Parteien umgangen, die hätte ausgelegt werden können, um die von Caffe Nero verwendete Verteidigung wegen Zweckverfehlung zu negieren. Eine Bestimmung über höhere Gewalt ist eine allgemeine Klausel für gewerbliche Mietverträge, die beide Parteien im Wesentlichen von der Haftung oder Verpflichtung befreit, wenn ein außergewöhnliches Ereignis oder ein außergewöhnlicher Umstand außerhalb der Kontrolle der Parteien, wie Krieg, Streik, Aufruhr, Verbrechen, Epidemie, plötzliche Gesetzesänderungen oder ein Ereignis im Sinne des Rechtsbegriffs Höhere Gewalt, eine oder beide Parteien an der Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus dem Vertrag hindert. Die Force Majeure-Klausel im Caffe Nero-Mietvertrag besagte jedoch ausdrücklich, dass die Zahlung der Miete aufgrund finanzieller Unfähigkeit kein Grund sein kann, sich auf die Klausel zu berufen. In vielleicht fragwürdiger Begründung entschied Richter Salinger, dass „die Bestimmung über höhere Gewalt das Risiko anspricht, dass die Leistung unmöglich wird, aber nicht das eindeutige Risiko, dass die Leistung auch währenddessen noch möglich sein könnte [the] Der Hauptzweck des Mietvertrags wird durch Ereignisse vereitelt, die sich der Kontrolle der Parteien entziehen.“
Take-Aways
Ich habe mehrere Klagen im Zusammenhang mit Covid-19 anhängig, in denen Unternehmen und Restaurants ihre Miete während der Pandemie nicht bezahlen konnten, und ich habe die gleiche Verteidigung vorgetragen wie Caffe Nero in diesem Fall. (Ich habe noch keine förmliche Entscheidung in meinen Fällen). Ich denke, es ist unvermeidlich, dass wir mehr ähnliche Urteile von Richtern sehen werden, die mit Unternehmen sympathisieren, die aufgrund der Anordnungen von Gouverneur Baker vollständig geschlossen wurden. Dieses Urteil wird die Vermieter sicherlich dazu veranlassen, neu zu bewerten, ob sie in der Lage sein werden, alle unbezahlten Mieten von einem von Covid betroffenen Unternehmen einzutreiben. Natürlich gelten auch die üblichen Überlegungen – finanzielle Zahlungsfähigkeit, Vermögen, Zeitpunkt der Zahlungen usw. Wir werden sehen …. wie immer, wenn Sie mit einem gewerblichen Mietrechtsstreit zu tun haben oder jemanden kennen, der es ist, können Sie sich gerne an uns wenden Fleisch [email protected]. Reich
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