Der Unterschied zwischen Gewinnen und Verlieren eines Immobilienvertragsprozesses
Ich habe eine Vielzahl von Fällen zur Durchsetzung und Verteidigung von Immobilienverträgen bearbeitet, insbesondere im Zusammenhang mit Kaufangeboten und Kauf- und Verkaufsverträgen. Für Käufer umfassen diese Fälle in der Regel das Standardformular für das Kaufangebot (oder den Kaufvertrag), einen ein- oder zweiseitigen Kurzvertrag, der nach dem Gesetz von Massachusetts (McCarthy gegen Tobin) ein verbindlicher und durchsetzbarer Vertrag ist. Der Verkäufer versucht dann in der Regel, sich aus dem Geschäft herauszuwinden oder erhält möglicherweise sogar ein höheres oder besseres Angebot. Manchmal ist die Transaktion über die Ausführung des Kauf- und Verkaufsvertrags hinaus fortgeschritten und fällt auseinander, und der Käufer möchte immer noch abschließen, oder der Verkäufer glaubt, dass der Käufer gegen die Vereinbarung verstoßen hat, und möchte die Einlagen des Käufers einbehalten. In diesem Fall kommt es häufig zu Rechtsstreitigkeiten.
Spezifische Leistung
Der Käufer möchte das Geschäft weiterverfolgen und fragt: „Kann ein Richter den Verkäufer dazu bringen, zu handeln und abzuschließen?“ Die Antwort lautet ja, unter der Theorie der „spezifischen Leistung“. Für einen solchen Anspruch muss der Käufer jedoch mehrere Elemente nachweisen. Der Käufer muss Folgendes nachweisen: (1) das Bestehen eines schriftlichen Vertrags mit angemessen spezifischen Bedingungen, der von der anderen Partei unterzeichnet oder ordnungsgemäß genehmigt wurde und für diese Partei anderweitig bindend ist, und (2) die Vertragsverletzung durch den Verkäufer. Die Vertragsverletzung kann nachgewiesen werden durch (i) einen klaren Vertragsverzicht des Verkäufers, (ii) das Leistungsangebot des Käufers, förmlich oder durch Mahnung, und (iii) eine Aufforderung zur Leistung, wobei der Käufer bereit, willens, und in der Lage, mit einem Abschluss fortzufahren. Eine solide Papierspur ist entscheidend, um diese Fälle zu gewinnen. Die Vertragsparteien und ihre Rechtsanwälte für das zugrunde liegende Geschäft sollten stets die Ablehnung oder Vertragsverletzung des Verkäufers und die Bereitschaft des Käufers zum Abschluss dokumentieren, vorzugsweise per Brief oder E-Mail. Heutzutage können auch Textnachrichten hilfreich sein, sind aber oft offen für unterschiedliche Interpretationen. Bewaffnet mit E-Mails und Texten kann der Anwalt des Käufers den Richter oft davon überzeugen, dass der Verkäufer den Vertrag ungerechtfertigt gebrochen hat, und eine Rechtshängigkeit (siehe unten) und nach einem Gerichtsverfahren oder einem summarischen Urteil eine Zuerkennung bestimmter Leistungen erlassen.
Hebelwirkung erzielen – Die Lis Pendens
Der Unterschied zwischen Gewinnen und Verlieren (oder einer günstigen Einigung) liegt darin, dass der Käufer eine Lis Pendens vom Gericht erwirkt. Wie ich in diesem Artikel geschrieben habe, ist eine lis pendens lateinisch für „eine anhängige Klage“. Die Rechtshängigkeit wird im Urkundenregister gegen die Immobilie und ihren Eigentümer eingetragen, wodurch eine Wolke auf dem Eigentum an der betroffenen Immobilie entsteht. Eine Rechtshängigkeit wird den Eigentümer in vielen Fällen effektiv daran hindern, die Immobilie zu verkaufen, während die Klage anhängig ist – was Jahre dauern kann, wodurch ein Käufer in dem Fall eine unglaubliche Hebelwirkung erhält. Um eine Lis Pendens zu erhalten, muss ein Käufer nachweisen, dass die Forderung „das Eigentum an Immobilien oder deren Nutzung und Nutzung oder die darauf befindlichen Gebäude betrifft“. Ein Käufer sollte gleich zu Beginn des Verfahrens einen Antrag auf Rechtshängigkeit stellen und eine schnelle Anhörung des Antrags anstreben, oder sogar ex parte (ohne vorherige Benachrichtigung des Verkäufers, wenn eine eindeutige Gefahr besteht, dass das Eigentum übertragen wird). .
Verteidigung der Rechtshängigkeit und Anspruch auf bestimmte Leistung
Wenn Sie ein Verkäufer sind, der einen Anspruch auf eine bestimmte Leistung und einen Antrag auf Rechtshängigkeit verteidigt, wird Ihnen oft von Anfang an die Stirn geboten. Der Prüfungsmaßstab begünstigt den Käufer, da eine Rechtshängigkeit im Gegensatz zur Erlangung einer Pfändung oder eines anderen vorgerichtlichen Pfandrechts nicht den Nachweis einer Erfolgswahrscheinlichkeit für die Forderung erfordert. Es wird ein niedrigerer Standard verwendet – die Behauptung darf nicht leichtsinnig sein oder einer vertretbaren tatsächlichen oder rechtlichen Grundlage entbehren. Darüber hinaus laufen Käufer in der Regel schnell vor Gericht, und es gibt oft einen Zeitdruck, um alle Beweise vor der ersten Anhörung zum Antrag auf Rechtshängigkeit zu sammeln und zu ordnen. Nichtsdestotrotz war ich erfolgreich darin, Anträge auf Rechtshängigkeit abzuwehren, indem ich Einwände wie das Statute of Frauds, das eine von der anzuklagenden Partei unterzeichnete Schrift verlangt, und andere vertragliche Einwände vorbrachte.
Sonderantrag auf Abweisung und Bescheinigung, dass keine wesentlichen Tatsachen ausgelassen wurden
Bei der Verteidigung von Ansprüchen auf bestimmte Leistung und Rechtshängigkeit war ich am erfolgreichsten, indem ich den „Sonderantrag auf Abweisung“ verwendete und die Anforderung aufstellte, dass die Kläger bestätigen müssen, dass keine wesentlichen Tatsachen in ihrer Beschwerde ausgelassen wurden. Der „Sonderantrag auf Abweisung“ ist ein neueres Instrument, das es den Verteidigungsparteien ermöglicht, eine Klage abzuweisen, in der eine Rechtshängigkeit beantragt wird, indem nachgewiesen wird, dass: die Klage oder Forderung unseriös ist, weil (1) sie jeder angemessenen sachlichen Grundlage entbehrt; oder (2) es entbehrt jeder vertretbaren Rechtsgrundlage; oder (3) die Klage oder der Anspruch auf der Grundlage einer gültigen Rechtsverteidigung, wie z. B. des Betrugsgesetzes, abgewiesen werden kann. Dieser Standard ist relativ hoch, kann jedoch mit der richtigen Faktenlage und Verteidigung erreicht werden. Ich hatte auch Erfolg bei einer weiteren der neuen Anforderungen des geänderten Rechtshängigkeitsstatuts: die Anforderung einer Überprüfung einer Beschwerde, „eine Bestätigung des Beschwerdeführers beizufügen, die unter den Strafen des Meineids gemacht wurde, dass . . . dass darin keine wesentlichen Tatsachen ausgelassen wurden.“ Gerichte haben entschieden, dass das Versäumnis einer Partei, alle wesentlichen Tatsachen in ihre Beschwerde aufzunehmen, zur Abweisung der Ansprüche dieser Partei führen kann, wenn die ausgelassenen Tatsachen zeigen, dass diese Ansprüche keine angemessene sachliche Grundlage oder vertretbare Rechtsgrundlage haben. Wenn der Kläger es versäumt hat, alle relevanten Tatsachen in dem Fall offenzulegen, oft diejenigen, die ungünstig sind, können Sie diese Verteidigung erheben, die Ihnen beim Richter eine gewisse Zugkraft verschaffen kann. Wie Sie sehen, ist dieses Rechtsgebiet für den Laien recht komplex. Die Beratung durch einen erfahrenen Anwalt für Immobilienrecht ist von größter Bedeutung. Wenn Sie mit einem solchen Fall zu tun haben, können Sie sich gerne an mich wenden [email protected]. Reich
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